觀點(diǎn)網(wǎng) 2023年8月25日，濱江服務(wù)發(fā)布截至2023年6月30日為止6個月中期業(yè)績公告。

截至2023年6月30日，濱江服務(wù)在管面積4870萬平方米，同比增加37.4%，上半年實(shí)現(xiàn)收入11.9億元，同比增加43.1%，凈利潤也同比增加23.4%至2.38%，這一業(yè)績在上市物企當(dāng)中屬于表現(xiàn)優(yōu)異的梯隊(duì)。

濱江服務(wù)能實(shí)現(xiàn)較好的業(yè)績成長和其關(guān)聯(lián)方濱江集團(tuán)是分不開的，同期其他大部分民營物企都明顯有受關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方拖累，而濱江集團(tuán)由于財務(wù)和銷售狀況相對較好，仍能給與濱江服務(wù)相當(dāng)大的各方面助力。

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穩(wěn)健業(yè)績

濱江服務(wù)2023上半年期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入為11.9億元，較去年同期增加43.1%，凈利潤2.38億元，同比增加23.4%，該增速顯著高于同期其他物企。

截至2022年6月30日，濱江服務(wù)合約面積約7420萬平方米，較2022年同期增長29.4%，在管面積4870萬平方米，同比增加37.4%，其中來源獨(dú)立第三方的在管建筑面積為2730萬平方米，占總建筑面積的比例達(dá)到56.1%，上升4.1個百分點(diǎn)。

地域上，濱江服務(wù)的項(xiàng)目集中度相當(dāng)高，多分布于杭州及浙江省內(nèi)，其中位于杭州的項(xiàng)目的在管面積占比達(dá)到61.8%，營收占比達(dá)到71.24%，其余項(xiàng)目則主要分布于浙江金華、紹興等地，在浙江省外的在管面積占比僅3.4%，收入占比則為3.8%。

非住宅板塊也是濱江服務(wù)的業(yè)務(wù)核心之一，截至2023年6月30日，濱江服務(wù)非住板塊在管面積952萬平方米，提供收入1.92億元，約占物業(yè)管理總收入的26.7%，上半年主要外拓簽約了南京銀行杭州分行大廈、青田環(huán)球購物中心、杭州上城區(qū)文化館、杭州濱江區(qū)第一工業(yè)綜合體等。

濱江服務(wù)期內(nèi)毛利率降幅較大，下降了4.8個百分點(diǎn)至26.7%，其中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率變動不大，僅下降1.5個百分比，而毛利占比35.6%的非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率下降了約5.4%個百分點(diǎn)至40.5%，以及毛利占比20.9%的5S增值服務(wù)的毛利率由71.5%減少至34.8%，濱江服務(wù)上半年毛利率相對較低的優(yōu)居業(yè)務(wù)中的硬裝服務(wù)在上半年迅速增長，收入結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致了5S增值服務(wù)的毛利率巨幅下跌。

5S增值服務(wù)一般即社區(qū)增值服務(wù)，就濱江服務(wù)而言，其5S增值服務(wù)主要包括物業(yè)銷售租賃為主的優(yōu)家服務(wù)、以家裝為主的優(yōu)居服務(wù)以及品類相對更為繁雜的優(yōu)享生活服務(wù)。2023年上半年，濱江服務(wù)的5S增值服務(wù)取得錄得較大幅增長，實(shí)現(xiàn)收入1.91億元，同比增加211.9%，主要是因優(yōu)居服務(wù)取得較大突破，上半年實(shí)現(xiàn)收入1.2億元，同比增幅高達(dá)1764.8%。

應(yīng)收款管理方面，濱江服務(wù)今年上半年第三方貿(mào)易應(yīng)收款增長稍快，由2.53億增至3.81億，但關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款的增幅和存量則都較少，截至2023年6月30日，濱江服務(wù)的關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款余額僅為8000萬元，可見濱江集團(tuán)少有對濱江服務(wù)拖欠業(yè)務(wù)款項(xiàng)的情況。

另外，由于濱江服務(wù)期內(nèi)對過往年度計(jì)提的應(yīng)收賬款壞賬實(shí)現(xiàn)了收回，在2023中期的業(yè)績中實(shí)現(xiàn)了部分的壞賬計(jì)提轉(zhuǎn)回，貿(mào)易減值虧損較去年同期減少了20.5%至310萬元，這在近期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績中相當(dāng)少見。

擴(kuò)張步調(diào)

今年上半年，濱江服務(wù)新增在管面積約670萬平方米，其中來源獨(dú)立第三方的占比達(dá)到62.3%，而且從今年上半年開始，濱江服務(wù)第三方項(xiàng)目提供收入的也開始超過濱江服務(wù)，達(dá)到3.6億，占物業(yè)管理服務(wù)收入的50.3%。

濱江服務(wù)早年承接項(xiàng)目多是濱江集團(tuán)直接開發(fā)，以中高端盤為主，整體項(xiàng)目質(zhì)量較高，2023上半年，濱江服務(wù)管理樓盤的平均物業(yè)管理費(fèi)單價為4.27元/月/平方米，處于行業(yè)高位。

或許是處于確保項(xiàng)目質(zhì)量的需求，濱江服務(wù)的擴(kuò)張戰(zhàn)略也偏謹(jǐn)慎，上市以來并未實(shí)現(xiàn)任何的主要收并購，據(jù)參與2023中期業(yè)績會的投資者向觀點(diǎn)新媒體轉(zhuǎn)述，濱江服務(wù)管理層在業(yè)績會中表示濱江服務(wù)并沒有收并購的打算。

濱江服務(wù)作為物管品牌在市場上擁有較好的口碑，這也有利于其承接更多項(xiàng)目，例如，由于濱江服務(wù)在管項(xiàng)目錦繡之城在杭州市申花板塊二手房市場表現(xiàn)良好，同樣位于該板塊的中家德璽尚座項(xiàng)目也于今年上半年聘任濱江服務(wù)為其提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理費(fèi)為人民幣6.5元/平方米/月。

除了濱江集團(tuán)的直接項(xiàng)目輸送以及市場直拓以外，濱江服務(wù)也會大面積的通過和其他開發(fā)商戰(zhàn)略合作的方式來承接項(xiàng)目，2023年上半年，濱江服務(wù)新增浙江志城集團(tuán)作為戰(zhàn)略合作方，使得其戰(zhàn)略合作開發(fā)商新增至16家。

值得一提的是，濱江服務(wù)今年上半年同時也終止退出了建筑面積約107萬平方米的三方在管項(xiàng)目，據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，濱江服務(wù)管理層在業(yè)績會中表示，一是因?yàn)槭袌龈偁幖ち遥t是部分項(xiàng)目是因?yàn)榍捌陂_發(fā)商有資金補(bǔ)貼，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)較低，濱江服務(wù)接手后主動退出，三則是甲方經(jīng)營不善難以為繼，導(dǎo)致合同提前終止。

背靠大樹

濱江服務(wù)能在較為惡劣的市場環(huán)境中實(shí)現(xiàn)良好的業(yè)績，很大程度上是得益于濱江集團(tuán)的相對穩(wěn)定，濱江集團(tuán)今年上半年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額825.8億元，獲取土地23宗，整體財務(wù)較為健康，賬面資金能有限覆蓋短期債務(wù)和應(yīng)付賬款，濱江集團(tuán)在對濱江服務(wù)提供一定項(xiàng)目供給的同時，也能在其他各業(yè)務(wù)條線給予幫助。

例如，在非業(yè)主增值服務(wù)方面，濱江服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)主要包括交付前服務(wù)、咨詢服務(wù)及社區(qū)空間服務(wù)，大部分是因房企銷售活動而產(chǎn)生的業(yè)務(wù)。

同期和其他物企業(yè)績對比來看，由于房地產(chǎn)行業(yè)下行，絕大部分物企非業(yè)主增值服務(wù)板塊都面臨嚴(yán)重縮水，濱江服務(wù)上半年該板塊僅營收的占比也有所下降，由28.2%下降至23.5%，但由于濱江集團(tuán)整體銷售狀況相對較好，也保留有足夠的輸送能力，濱江服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)的絕對規(guī)模仍然是上升的，上半年實(shí)現(xiàn)收入2.8億，占總收入23.5%，同比增加19.1%，仍然為濱江服務(wù)提供了相當(dāng)大的業(yè)績助力

另外，于8月16日，濱江服務(wù)公告以1863萬元的總代價從濱江集團(tuán)收購車位（包括占用、轉(zhuǎn)讓或出租權(quán)），期限直到所開發(fā)對應(yīng)項(xiàng)目的土地使用權(quán)屆滿，平均每個車位的購買價約為6.7萬元，該購買成本和當(dāng)?shù)貙?shí)際市場車位銷售價相比是嚴(yán)重偏低的，相當(dāng)于濱江服務(wù)以較低的代價獲取了這批車位，該協(xié)議也可以理解為濱江集團(tuán)對濱江服務(wù)的變相輸送。

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